Investir dans une société d'investissement immobilier cotée

Quoi ?

Acquérir et exploiter un parc immobilier locatif en devenant actionnaire d'une SIIC.

Il existe 27 SIIC sur le marché français.

Leurs équivalents américains sont les REITs (Real Estate Investment Trust).

Les Etats-Unis comptent plus de 220 fonds immobiliers cotés répartis sur plus de 10 sous-secteurs.

Difficulté : 🔥

Pour qui ?

Pour ceux qui souhaitent commencer dans l'immobilier sans se ruiner.

Pour ceux qui veulent diversifier leurs patrimoines.

Pourquoi ?

Bénéficier des avantages des produits financiers et de la relative solidité des actifs immobiliers.

Investir dans les foncières cotées est la manière la plus liquide d’investir en immobilier.

Combien je dois mettre ?

Accessible à partir de quelques centaines d'euros.

Pas de frais de dossier, uniquement les frais de courtage, plus faible que sur une SCPI.

Demande un peu de temps de recherche pour consulter les rapports financiers des SIIC et notamment les informations suivantes :

  • la capitalisation boursière (M€),
  • le cours actuel du titre,
  • le cours le plus haut et plus bas des 52 dernières semaines,
  • le niveau de dividende (%),
  • l’ANR (actif net réévalué) : à comparer au cours pour voir si le titre est survalorisé ou sous-valorisé,
  • la notation de la dette.

Dividende Score - Outil d'aide à la décision pour investissement dans les dividendes

Combien je gagne ?

Tu peux voir les performances de l'ensemble des SIIC Française sur l'indice Euronext IEIF SIIC France.

Les SIIC redistribuent à leurs actionnaires 70 % des plus-values qu'elles réalisent et 95 % des loyers perçus, sous forme de dividendes.

Le rendement moyen de l'ensemble des SIIC française était de 6% brut en 2019 (sur la base de leurs dividendes en 2019). Soit environ 4% NET après imposition à la flat tax 30%.

Attention : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Exemple Cofinimmo :

Au 17 octobre 2018, le cours de Cofinimmo est de 106,20 € / action et le dividende moyen versé entre 2013 et 2017 est de 5,50 € / action, soit un rendement lissé de 5,18%.

En combien de temps ?

Les actions de SIIC doivent s'envisager comme un investissement à long terme.

Mais le fait que les SIIC soient cotées en bourse offre une certaine liquidité aux titres, c'est-à-dire une facilité d'achat et de revente.

Quel est le niveau de risque ?

Risque de perte partielle ou totale du capital.

Mais le vrai risque c'est de payer trop cher, il faut éviter de payer quatre fois le prix du marché.

Il faut donc comparer la valeur des capitaux propre à la capitalisation boursière pour constater si elle présente des écarts favorables ou défavorables par rapport à sa valorisation boursière.

Avantages :

  • Accessibilité : tu investis la somme de ton choix.
  • Pas de soucis de gestion et moins de tracasseries administratives
  • Possibilité d'investir via une assurance vie avec un contrat Linxea Spirit qui fait partie des meilleures assurances-vie, la fiscalité est plus légère en assurance-vie car l'imposition est à 17,20 % des gains si on sort de l’assurance-vie après ses 8 ans.
  • Les versements des dividendes sont parmi les plus sûrs et réguliers du marché.
  • La volatilité du prix des foncières est plus faible que celui des actions classiques.

Inconvénients :

  • Pas d'effet de levier (impossibilité d'acheter des actions à crédit, contrairement aux parts de SCPI et bien sûr à l'immobilier en direct).
  • Les fonds investis sont soumis aux fluctuations des marchés financiers.
  • Pas éligible au PEA
  • Trouver des données de qualité pour analyser les SIIC Européennes est souvent chronophage et compliqué.

Quelle fiscalité ?

Les revenus des SIIC sont taxés sur les dividendes soit la flat tax au taux de 30%, prélèvements sociaux inclus.

Les actions de SIIC n'entrent pas dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Avec qui et comment le mettre en place ?

L'achat est possible grâce à l'ouverture d'un compte-titre ordinaire (CTO) auprès d'un intermédiaire financier. Après tu choisis d'investir dans l'entreprise de ton choix :

Exemple : REALTY INCOME ! Dont le slogan est « The Monthly Dividend Company » !

Voici le « track record » impressionnant de cette société :

  • 558 mois consécutifs de dividendes payés (depuis la création en 1969)
  • 90 augmentations des dividendes
  • 77 hausses trimestrielles consécutives des dividendes
  • taux d’augmentation annuel du dividende d’environ 4,7 %

Calendrier des dividendes : http://investors.realtyincome.com

  • Le REIT canadien RIOCAN verse également un dividende mensuel.

Mais aussi d'investir dans un lot d'entreprise via un ETF.

Exemple : l’ETF IWDP : ISHARES Developped Markets Property.

Cet ETF regroupe les plus grosses foncières mondiales (USA, Europe, Hong Kong…).

C’est donc un excellent choix de diversification !

Référence :

Liste des SIIC : https://docs.google.com/spreadsheets/d/1rg9BVxIsz9dWy9TZsqtj6o6cLCgjBA4NQi--GECr5pM/edit#gid=77153552

[https://plus-riche.com/)https://minihedgefund.fr/2017/01/20/une-fonciere-americaine-a-dividendes-mensuels/

https://minihedgefund.fr